近日，多名中介人士稱，指導價限制自9月8日起被取消，目前海淀區29個熱點學區超出指導價的房源已可展示，而此前這些房源不能掛牌。

取消指導價限制有何影響？人口負增長，疊加放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，以后學區房的概念還會有嗎？近期，多城開展認房不認貸，政策疊加，對于活躍房市的效果有多大？ 搜狐智庫連線中國社會科學院金融研究所研究員易憲容，就以上問題進行解答。

易憲容表示，過去每次調整政策，效果比較好，原因是過去幾十年房價快速上漲的狀態沒變化。但是現在這些政策手段的作用微乎其微，因為現在房地產市場發生了根本性變化。有以下幾個方面。

第一個變化，房地產市場預期完全逆轉。過去20年房價只漲不跌，現在普遍在跌，很少有漲的。以北京二手房為例，2018年800萬的房子，現在跌到600萬；1200萬的房子，現在跌到900萬。現在大家都預期房價下跌，手上持有房產的都千方百計要賣出去。大多數城市包括北京在內，法拍二手房一下暴增幾十萬套。

第二個變化，房地產市場性質變了。過去以投資為主導，買房人自己不住，預期房價會漲，即便自己住的話，心理上也覺得掙錢了。現在是以消費為主導的市場。

第三個變化，經過二十年房地產市場的建設，整個住房市場嚴重過剩，北京也一樣。

第四個變化，住房市場交易由以新房為主導，轉變為以二手房為主導。成熟房地產市場一般以二手房為主導，歐美國家新房交易只占10%左右，二手房交易占90%以上。中國由以前10%左右的二手房占比，逐漸增加至70%-80%。

對于“認房不認貸”，易憲容表示，理論上把首付比例降低，利率降低，但是房款沒降，只是把還款時間延長。大家都預期房價會跌的時候，不會選擇加杠桿買房。“如果現在自己家一套舊房子兩室一廳300萬，想換一個好點的600萬的房子，但是要借錢買，換了600萬的之后房子跌到450萬，你還會買嗎？”易憲容舉例，“大多數人不會選擇買，除非很有錢，跌幾百萬對他來說不算個事兒。”

至于以后是否還會有學區房的概念，易憲容稱，只要沒有投機炒作，很快就會沒有這個概念。房價下跌，所謂的學區房也會跌，即便比其他地方多賣一點，也多賣不了多少。孩子上學還會跟房子掛鉤嗎？易憲容表示，一定會調整，已經逐步在調了。